Airbnb 的未來:私廚,以及全世界最大的房地產公司

Airbnb 的未來:私廚,以及全世界最大的房地產公司

本文刊登時,我正住在一間 Airbnb 上訂的房間。Airbnb 是一個讓一般人出租公寓或分租房間的網路服務。選擇 Airbnb 的理由很簡單 – 符合預算。舊金山市中心的旅館很貴!

不過除了省錢之外,我平常沒事也很喜歡閒逛 Airbnb。它的吸引力從以下兩張圖就看得出來。這是搜尋巴黎住宿時,兩個平台的結果:

Airbnb

airbnbn

歐洲連鎖旅館 Sofitel

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上方是 Airbnb,下方是歐洲連鎖旅館 Sofitel 的房型頁。一看就是 Airbnb 的比較精采,充滿各種富有特色、不同人情味的房間。相對的 Sofitel 就給人一種制式、商業化的感覺。雖然簡約、摩登的擺設讓人覺得十分安心,但就沒有 Airbnb 那種讓人心神嚮往的誘惑。

重點提示

號稱「擁有最多房間數」的 Airbnb,估值已經來到 $200 億美金(約 6,000 億台幣)。Airbnb 是一個市集(marketplace),媒合屋主與旅客。Airbnb 拆分了旅行住宿,只抓住 3 個節點:找房間(discovery)、交易(transaction)以及評價(rating)。實際的房間營運由屋主處理。

為何 Airbnb 可以估值 6,000 億台幣?Airbnb 不只是一家提供床與早餐(bed & breakfast)的公司,許多投資人稱它為全世界最大的房地產公司(real estate company)。房地產公司並不是指台灣熱衷的蓋房子、賺房地產漲價的營造商,而是指管理公司。而管理房地產,需要的不是產權,而是資訊。「全世界最大的房地產公司」的精義 – 名下沒有任何房地產,因為根本就不需要。

Airbnb 與 Uber 的立即體驗

號稱「擁有最多房間數」的 Airbnb,估值已經來到 $200 億美金(約 6,000 億台幣)。Airbnb 與 Uber 常並稱為共享經濟(sharing economy)的兩大龍頭,一個調動閒置的房地產,另一個調動閒置的汽車。不過我認為這兩家公司相對於其他網路公司,特別突出的地方是提供了切身的驚喜

其他的網路服務雖然精采,但大多停留在螢幕上,也就是網頁、App 或是電腦畫面上。當然,人們可以透過網路訂購實體產品;但線上訂購的體驗本身跟實體產品還是斷裂的。我用 OwlTing 奧丁丁市集訂購高大鮮乳;即便流程非常方便,最終的滿意度還是要仰賴鮮奶的品質。

Airbnb 與 Uber 不僅提供置身其中的體驗;更重要的是體驗次次不同,充滿驚喜。我不會坐到同一台 Uber 的車,也不會住到同一個 Airbnb 的房間。Airbnb 與 Uber 提供的價值非常鮮明。我每天的上班生活相當平凡、規律,搭乘 Uber 變成生活中的一個小冒險。同樣的,旅館原本是一個根據地,是旅客每天出發體驗異國城市,晚上返回的基地;現在住在 Airbnb 的公寓本身就是在體驗異國城市。

擁有這麼豐富的選項,是因為 Airbnb 是一個市集(marketplace),媒合屋主與旅客。Airbnb 拆分了旅行住宿,只抓住 3 個節點:找房間(discovery)、交易(transaction)以及評價(rating)。實際的房間營運由屋主處理。

一般旅館不需要 Airbnb,它們自己都能建這 3 個節點的系統;但 Airbnb 解放了成千上萬的一般屋主。一瞬間,過去只能在 craigslist 或報紙上登廣告的房子,突然能接觸到無數的旅客,不輸給名牌旅館能接觸到的市場。而當這些房屋都上線之後,旅客的選擇也放大無數倍。

自 2008 年起短短 6 年,今天 Airbnb 上擁有全世界最多的房間數,超過任何連鎖旅館。

旅館的應對 – 垂直化

這倒不是說旅館完蛋了。相反的,在拆分的產業中,整合性的服務必須追求差異化。Sofitel 連鎖旅館提供穩定、標準化的信賴感,仍然會吸引商務客。W Hotel 代表奢華玩樂的氣氛,適合注重體面的旅客;而 Hyatt 則帶有一種美國式的豐盛感覺。

旅館業目前看來老神在在,表面上並不擔心 Airbnb 的挑戰,甚至說 Airbnb 反而會刺激旅館業成長 。它們覺得如果旅客用 Airbnb 能夠省錢,更常出國旅遊的話,有朝一日自然會嚮往住更高級的旅館。

這說法蠻荒謬的,跟瑞士鐘錶業表面上說不擔心 Apple Watch,實際上卻積極出智慧腕錶一樣。今天的 Airbnb 無法跟高價旅館競爭,不代表未來不會競爭。旅館業沒有警戒心,主要是因為這幾年全球旅遊業持續成長,特別是來自中國的旅客增多,因此旅館的景氣不差。日月潭的民宿應該都能理解。

隨著 Airbnb 滲透率越來越高,也開始出現一些地方的競爭者、抄襲者。因此有趣的問題是,Airbnb 未來除了拓點之外,該如何拉開差異化,繼續成長?

Airbnb 的成長策略

為何 Airbnb 可以估值 6,000 億台幣?這問題跟 Uber 為何估值 1 兆 2 千億(會員限定),甚至超過全球計程車市場的總和一樣,答案在能否看到未來的市場。

Airbnb 不只是一家提供床與早餐(bed & breakfast)的公司,許多投資人稱它為全世界最大的房地產公司(real estate company)。想想看,何謂房地產公司?並不是指台灣熱衷的蓋房子、賺房地產漲價的營造商,而是指管理公司。而管理房地產,需要的不是產權,而是資訊

以下我舉幾個例子說明 Airbnb 可能的成長策略。注意我舉的這些例子都已經有第三方服務出現,也就是說 Airbnb 隨時都可以拿回來自己做

首先,屋主想在 Airbnb 上得到好的評價,必需定時清掃公寓。因此,Airbnb 很自然的可以提供(或是簽約第三方提供)打掃服務。假設 Airbnb 推出一個清潔認證機制,只有採用該清潔服務的公寓才能排在搜尋結果的前面,那麼 Airbnb 一瞬間就踏入了非常巨大的清潔市場。

同理可以推論至公寓的安全(security)系統。「本公寓採用 Airbnb 認證的安全防盜系統」。消防系統?環境安全規範(無毒油漆)?殘障設施認證?這些都在 Airbnb 的勢力範圍之內。

再來,Airbnb 既然掌握了公寓出租,何不乾脆也提供公寓內的必需品呢?不論是乾淨的床單、咖啡粉、衛生紙、洗髮乳等。屋主個別去買這些物資,還不如由 Airbnb 的「中央廚房」提供,既省錢品質又穩定。一旦 Airbnb 提供一個徽章認證,代表「本公寓採用 Airbnb 洗手乳,環保有機且絕不缺貨」,Airbnb 就又一瞬間踩進了非常龐大的物流服務。

然後呢,旅客總是要吃飯的。Airbnb 何不供餐呢?事實上 Airbnb 去年便開始實驗供餐服務,$25 美金 3 道菜。這不就是私廚嘛!接著,一旦餐飲的物流建起,幹嘛不供餐給非 Airbnb 的一般家庭呢?Airbnb 瞬間就建起了一個,跟遊輪產業一樣巨大的餐飲供應鏈。

清潔、管理、保安、消防、物資、飲食 … 這些都是一般商業房地產管理公司提供大樓的服務,只是 Airbnb 的尺度大非常非常多。而 Airbnb 有機會搭起這些服務,是因為牢牢的抓緊了屋主最渴望的旅客。

投資房地產

最後,也可能是 Airbnb 最重要的未來市場,是資訊本身的價值。Airbnb 可能是世界上最清楚各地房租行情的企業。而且它的資料是真實、即時的。房市如股市,擁有正確的資料,就擁有強大的競爭優勢。

舉例來說,假如 Airbnb 發現某一個城市的某一區,在某一段時間的房租會飆漲(碰上乾季、演唱會、選舉等),它可以精準的在那個時段提高那一區的房租價。如此一來,當 Airbnb 上的屋主可以調價調得比一般房東精準、賺得比其他屋主多時,一般的月租、年租房東也會蜂擁而來使用 Airbnb 的服務。

甚至,如果 Airbnb 的資料顯示某一區的房價受到低估,它也可以另外成立公司(或賣資料給第三方公司),投資房地產獲益。這就是「全世界最大的房地產公司」的精義 – 名下沒有任何房地產,因為根本就不需要。

Airbnb 的法律爭議

不過,沒有一個 6,000 億估值的公司可以憑空出現而不衝擊現有秩序的。Airbnb 深受旅客與屋主的喜愛,卻引來許多受到其外部性(externality)傷害的人的反對。這點 Airbnb 跟 Uber 可說是難兄難弟。

說真的,相較於反對 Uber 的計程車業者,我更同情反對 Airbnb 的人,通常是鄰居們。他們覺得 Airbnb 造成社區內很多陌生人進出,而且分租違反了社區管理條例或是分區管制(zoning)(住宅區禁止商業行為)。長期來說,他們也認為 Airbnb 造成城市房價居高不下。

旅館業則是抱怨不公平競爭。它們主張 Airbnb 上出租的公寓規避了旅遊稅,而且不符合旅館業相關的消防、安全規範。

鄰居的反對很合理 – 社區管理條例與分區管制的原意就是確保所有住戶對居住環境有相同的期待。一個在住宅區買房子的人,必然會預期環境會比商業區安靜。一個買帝寶的人,跟一個買青年小帝寶的人,對環境的期待也必定不同。如今把公寓放上 Airbnb,等於將住宅區變商業區,破壞了鄰里之間的默契,當然會引起反彈。

但是不是能完全怪在 Airbnb 頭上呢?Bed & Breakfast,台灣叫民宿,也就是用民宅招待短期旅客,是一個有上千年歷史的商業行為。只是 Airbnb 讓市場擴大了無限倍,因此成為一個貨真價實的大宗買賣。過去民宿是偶發的補貼性收入;現在卻可以一年 365 天出租,成為主要收入。當你在舊金山買房子時,聽到房仲說:『不會很貴啊,你可以把一個房間放在 Airbnb 上分租來降低負擔』時,當然房價會升高。

至於付旅館稅,我個人猜想 Airbnb 並不介意。因為付稅代表合法化,代表成為體制內的一部分。雖然付稅會降低公寓的成本優勢,不過只要供給持續增加,對 Airbnb 的影響不大 -- 反正最終還是轉嫁給消費者。目前看來 Airbnb 是拿付稅作為跟政府的談判籌碼,至少要換來一些其他限制放寬。

Airbnb 該如何解決這些爭議,想必 Airbnb 也有一群人在研究,不是本文能涵蓋的。(或許在 Airbnb 的屋主評價上加上一個「鄰居評價」,每多一個鄰居抱怨就拿掉一顆星之類的)不可免的趨勢是,透過 Airbnb,城市內的空房間將更少,短期旅客將更多。這非常合理 – 大都會的空間本來就供不應求;當市場變得有效率,閒置的空間自然會運用的更有效率 – 也就是城市會更擠。空地、空房間的機會成本將變更高,房價當然也會提高。

身為旅客,我喜歡 Airbnb。作為企業分析者、投資者,我看好 Airbnb。但從一個更廣闊的視野來看,我最有興趣的是像 Airbnb 與 Uber 這樣,將科技帶入生活的更多層面,並且碰撞既有秩序的企業,最終會推擠出什麼樣新型態的社會。而這時也是考驗政府的智慧了。

我一再反對武斷的禁止這類創新 -- 放棄更有效率的模式,永遠無法佔得先機。就這點我還蠻欣賞行政院副院長張善政說:『先讓(Uber、Airbnb)自由發展,有經驗再看什麼該管、什麼不該管。」在台灣的政治環境這已經算難能可貴了。當然也希望台灣有這類的新創事業(就算是抄襲商業模式也很好),畢竟寬鬆的最終目的不是為了扶植外國企業啊。

 

封面圖片來源:besuccess


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